不動産投資で起こりうるリスクとは?理想的な利回りとデメリット・注意点とは

投資を行うからには、できるだけリスクが少なくて確実に利益を得られる方法を選びたいと考えて不動産投資を選択する方も多いですが、不動産投資にもリスクがあることを忘れてはいけません。

不動産投資のメリットだけに目を向けるのではなく、どのようなリスクが起こりうるのかをしっかり確認しておくことが大切です。

この記事では、不動産投資におけるメリットとリスクについて、失敗を避けるためにはどのような対策が必要なのかについて詳しく紹介します。これから不動産投資をはじめようとしている方は必見の内容なので、ぜひ参考にしてください。

この記事を書いた人
株式会社ジャパンインベストメントスクール 株式投資コンサルタント ファイナンシャルプランナー
児玉一希
プロフィール・所持資格 日本最大級の投資スクール・メールマガジン「ジャパンインベストメントスクール」に所属。毎朝10万人以上に向けて、相場情報を届ける。

不動産投資とは

まずは、不動産投資とは具体的にどのような仕組みで利益を得られる投資方法なのか詳しく紹介します。

2種類の利益を得るための投資

不動産投資とは、売却益運用益を得るための投資方法です。利益を得る方法としては全く異なる特性があるので、それぞれの違いを確認しておきましょう。

売却益について

売却益は、不動産を購入した時の価格よりも価値が上がったタイミングで売却すると得られる利益です。

できるだけ購入時よりも高い値段で売却できると良いのですが、当初予想していた時よりも価値が上がらなかったり、逆に価値が下がりすぎて売却すると損をすることになる場合があるなど、購入と売却のタイミングを見計らうのが難しい面もあります。

運用益について

運用益は、アパートやマンションなど購入した不動産を第三者に貸し出し、家賃収入から得る利益です。

売却益は購入時と売却時の不動産価格によって最終的に残る利益額が左右されることから、不動産投資では運用益を見込んで投資するのが主流となっています。

不動産運用のメリットとは

不動産投資で上手に運用することで利益を得られる以外にもメリットになることがいくつかあります。

生命保険として代用できる

ローンを組んで不動産を購入する場合は、団体信用保険(以下、団信)への加入が借り入れ条件になる場合があります。

団信はローン契約者が病気や事故などにより死亡・高度障害など万が一のことが発生した場合に、ローンの残債を保証会社が保障する制度で、ローンのお支払いは免除されます。

ローン契約者に万が一のことが起こってローンの残債が免除されても、家族には不動産をそのまま残せるため、家賃収入は家族のための安定収入として確保できます。

このように、不動産投資は家族のために残せる生命保険のように活用できるのも大きなメリットといえます。

節税効果も期待できる

不動産投資以外に給与所得などの収入を得ている場合は、不動産投資で得た収益とその他の収益を合算して確定申告を行います。

もし、不動産投資で損失が生じた場合は、他の収入で得た利益と相殺を行う損益通算により、所得税の税額を抑えられる場合があります。

特に給与所得はあらかじめ所得税が源泉徴収されているため、損益通算により不動産投資の所得が赤字になっていた場合には、所得税が還付される場合もあります。

不動産投資の収益を計算する際には、維持管理費や修繕費、ローンの利息、減価償却費などを経費として計上できます。また、相続税や贈与税についても、現金より不動産の方が節税効果が高いメリットがあります。

ただし、中古物件の場合は減価償却費として計上できる金額が少ないなど、場合によっては確実に節税効果があるとは言えない場合があるので、節税目的だけで不動産投資を行わないように注意しましょう。

理解しておくべき不動産投資のリスク

不動産投資はメリットばかりではなく、リスクがあることを忘れてはいけません。具体的にどのようなリスクが起こりうるのか確認してみましょう。

不動産投資には税金や諸費用がかかる

不動産投資を行うと、以下のようにさまざまな税金や諸費用が発生します。

購入時 ・不動産取得税
・登記費用(登録免許税、登記簿謄本代、司法書士などへの報酬など)
・印紙税
運用時 ・固定資産税
・都市計画税
・所得税(収益に応じて)
・住民税(収益に応じて)
売却、相続、贈与時 ・所得税(収益に応じて)
・住民税(収益に応じて)
・印紙税
(相続した場合は相続税、贈与の場合は贈与税)

このように、不動産投資ではさまざまな税金が発生するため、不動産を手に入れた段階から運用中、手放した時までしっかり申告を行い適切に税金を納める必要があります。

空室や家賃滞納など

家賃収入による運用益を狙って、所有している不動産を第三者に貸し出しする場合にもリスクが伴います。想定する家賃収入は入居者がいることが前提となるので、もし空室になった場合には家賃収入が途絶えてしまいます。

また、入居者がしっかり家賃を納めてくれるとは限らず、家賃滞納の状態でも退去せずに居座り続けるケースも少なくありません。

このように、せっかく安定した家賃収入を期待して不動産投資をはじめても思うようにうまくいかず、第三者に貸し出すことでストレスを感じることが多くなる点を覚えておきましょう。

地価下落や需要減少

不動産投資で売却益を狙っている場合は、購入時よりも価値が上がったタイミングで売却するのが鉄則ですが、地下が低下して当初見込んでいた利益が見込めなくて売却するタイミングを逃す例も少なくありません。タイミングによっては利益を得るどころか損失が大きくなるリスクもあるのです。

また、地域によっては人口減少が加速し、賃貸物件の需要が少なくなるのに伴い、空室が増えて当初見込んでいた家賃収入が得られなくなるリスクも考えられます。

天災による損壊など

不動産を売却する、第三者に貸し出しする場合に関わらず、安全で快適に生活できる建物でなければ価値がなくなってしまいます。

突発的に建物の価値がなくなってしまう可能性として考えられるのが、地震や火災、風水害などの天災による損壊です。

また、天災に限らず火災や老朽化などで建物が損壊する可能性も考えられます。こういった「もしも」のリスクに備えて、火災保険や地震保険などに加入しておく必要もあります。

修繕費用がかかる

中古物件はもちろん、新築物件でも数年ごとに修繕が必要な箇所が出てくるものです。特に、第三者に貸し出ししている場合には退去のたびに修繕が必要になる場合があり、敷金だけでは修繕費用を賄えない場合もあります。

外壁や配管、給湯器などの設備機器の老朽化に伴い、大まかに建築後10年目を節目として考えて、大きな修繕費用が発生する可能性がある点を考慮しておく必要もあります。

金利上昇によるリスク

不動産投資をはじめるにあたって、ローンを組んで物件を購入する場合には金利変動に伴い返済額が増える可能性も考えておく必要があります。

ローンを契約する際には固定金利と変動金利のどちらかを選択でき、固定金利は利率が高いものの長期間一定の金利で借り入れでき、変動金利は景気の状況に応じて利率が上下する特徴があります。

借入時に利率が低い変動金利を選択していた場合、将来的に金利が上昇すると返済額が増えて当初の返済計画がままならない状態になることも予想されます。

変動金利を選択する場合には、金利上昇リスクを考慮して無理なく返済できる計画を立てることが大切です。

不動産投資における3つのポイント

不動産投資におけるさまざまなリスクを回避するためには、以下のポイントを抑えておきましょう。

明確な運用プランを立てる

不動産投資をはじめる前にしっかり運用プランを立てることが大切です。

そもそも不動産投資を行う目的として、生活資金の足しにしたいのであれば、現在進行形で給与所得にプラスして少し余裕のある生活資金を確保したいのか、それとも老後に給与所得が途絶えた時に備えたいのかによっても考え方が変わってきます。

賃貸にするなら年間の家賃収入から経費を差し引いて、最終的に残る利益額はいくらを目標にするべきなのかをしっかり決めておきましょう。

目標によって購入する物件価格や利回りの目安が変わってきますが、非現実的な目標ではなく現実的で手堅い目標に設定することがポイントです。

また、目標を設定する際には自分や家族のライフスタイルが変化することも想定し、収支計画を立てながら不動産投資における目標設定を行うことも必要になります。

情報収集を惜しまない

不動産投資を成功させるためには、積極的に情報収集や勉強をして不動産投資に関する知識を深めることが大切です。

インターネットや書籍などで簡単に不動産投資に関する情報を集めることができ、その中には誰もがうらやましがるほどの成功例がたくさんあります。

ただし、「こうすると不動産投資は100%成功する!」という情報があったとしても、そのまま鵜呑みにして真似しようとしてはいけません。

成功例はあくまでもその人の状況によって変わってくるので、「こんな成功例もあるんだな」と参考程度にするようにしてください。

むしろ、不動産投資に失敗した人は何が悪かったのか、同じような間違いをしないためにはどうするべきなのかなど、失敗例から学べることはたくさんあるはずです。

他にも実際にいろんな物件を見学してみたり、不動産投資に関するセミナーや相談会などにも積極的に足を運んでみてください。

不動産投資会社の営業マンのセールストークに惑わされず、自分自身でいろんな角度から情報収集をすることで、あなたが目標とする不動産投資にふさわしい物件や投資額を見抜く力がついてくるでしょう。

管理会社選び

不動産を購入して賃貸経営を行うにあたって、管理業務のすべてを管理会社に一任したいと考える方も多いですが、管理会社の力量によっても賃貸経営の成功が左右されるので、慎重に選ぶ必要があります。

管理会社の力量によって起こりうる問題点の一例を挙げてみると・・・

  • 入居者のクレーム対応をしっかり行わない
  • 建物をしっかり管理していない
  • 入居募集能力が低くて空室ばかり
  • 空室解消の対策として家賃の値下げばかり提案する
  • 管理会社の経営状況が信用できない
  • 他のオーナーからも不満の声が多く出ている

このような問題ばかりある管理会社に任せていると、どんなに良い物件を選んでいたとしても入居者が定着せずに失敗するリスクが高くなります。

良い管理会社を選ぶためにも、複数の会社から話を聞いてオーナーにメリットがある提案をしっかりできる会社を見極めてください。

不動産投資にリスクはつきもの

不動産投資は売却益や運用益を狙った収入源を確保でき、生命保険の代用としたり節税対策にできたりなどメリットも多いですが、さまざまなリスクがあって損失を生み出す可能性があるのも事実です。

具体的にどのようなリスクがあるのかをしっかりシミュレーションしながら、明確な目標を立てて情報収集を行いながら信頼できる管理会社に任せることを意識しておけば、リスクを回避することも十分可能です。

本格的に不動産投資をはじめてみようと検討している方は、ご自身で納得できる物件を選べる力を身につけることが大切なので、まずは情報収集と勉強を行うことからはじめてみましょう!