不動産投資って儲かる?備えるべきリスクと投資するメリット・デメリットをかんたん解説!

この先の将来、会社勤めの収入だけでは不安があるので、何か投資を始めたいと思うことはありませんか?しかし株式投資やFXでは損をする確率も高いイメージがあり、もう少し堅実な投資を行いたいと考えているかもしれませんね。

そこで気になるのが「不動産投資」。家賃収入など賃料がメインとなるため、低リスクで収入が安定しているという話も聞きますが、実際のところどうなのでしょうか?

そんなあなたのために、今回の記事ではスバリ”不動産投資が儲かるのか”について詳しく解説したいと思います。

具体的に初心者~上級者向けの投資方法をご紹介しながら説明してまいりますので、気になるものがあればチャレンジしてみるのもおすすめですよ。

この記事を書いた人
株式会社ジャパンインベストメントスクール 株式投資コンサルタント ファイナンシャルプランナー
児玉一希
プロフィール・所持資格 日本最大級の投資スクール・メールマガジン「ジャパンインベストメントスクール」に所属。毎朝10万人以上に向けて、相場情報を届ける。

初心者向けのREITとワンルームマンション投資

まず始めに、初心者向けの不動産投資についてご紹介いたします。

ここで取り上げるのは「REIT」と「ワンルームマンション投資」。一体これらは、どのような投資なのでしょうか。

少額から投資できる「REIT」

「REIT(リート)」とは不動産を対象とした投資信託のことで、“Real Estate Investment Trust”の頭文字から名前が取られています。

仕組みとしては運用会社が投資家たちから資金を集め、それを基にプロのファンドマネージャーが不動産へ投資。そこから得られた家賃収入や不動産の売買益が、投資家に還元されるようになっています。

「REIT」のメリットは多く、リスクを抑えた分散投資が可能かつ、株式市場に上場しているものもあるために流動性も高くなっています。なので現金化したいと思った時にすぐ実行できるのですね。

また、分配金利回りは高い商品であれば5%以上の儲けにも。比較的リスクの低い投資信託ながら、ここまでリターンを期待できるのは魅力的と言えるのではないでしょうか。

高い回転率で収益が上がる「ワンルームマンション投資」

「ワンルームマンション投資」は、その名の通りワンルームのマンション物件を購入する投資のこと。主なターゲットは、一人暮らしの部屋を探している大学生や独身の転勤が多い方などとなります。

「ワンルームマンション投資」では定期的な家賃収入が入ることはもちろんですが、最大の特徴は”回転率が高い”点。一人暮らしの方は身軽なこともあり、引っ越す機会が多いため入れ替わりが頻繁に起こる傾向にあるのですね。

そのように回転率が高くなれば、入居時の敷金や礼金が貰える回数も増え、収益を大きく上げることができるのが嬉しいところです。

加えてファミリータイプのマンション投資よりコストが安く抑えられることもあり、初心者向けの不動産投資と言えるでしょう。

中級者向けの戸建て賃貸や駐車場の経営

次に、中級者向けの不動産投資について解説いたします。「戸建て賃貸経営」や「駐車場経営」など、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。

節税ができる「戸建て賃貸経営」

自らが所有している土地に、賃貸用の一戸建て住宅を建てて経営するのが「戸建て賃貸経営」。アパート・マンション経営よりも安い費用で行うことができ、その上過剰供給とも言える状況にある前者よりも、競争率が低い点がポイントです。

さらに一戸建て住宅では集合住宅と違い、音を気にしなくて良い・ガーデニングを楽しめる・ペットを飼えるなど多くのメリットがあるため、比較的需要が高い傾向に。うまくいけば、10%を超える高利回りも期待できる投資となっています。

特に相続で土地を取得した方であれば、戸建て賃貸経営をすることで固定資産税・都市計画税などの節税にもなるため一石二鳥となるでしょう。

立地がカギとなる「駐車場経営」

不動産投資の定番とも言えるのが「駐車場経営」。お店や住宅のあった土地がいつの間にか駐車場になっている、という光景を一度は目にしたことがあるかもしれません。

駐車場経営は初期費用が安く、小さな土地でもOK、すぐに始められる上に管理を委託できるなどと敷居が低いため、やはり人気があるのですね。

ですが必ずしも儲かるというわけではなく、駐車場に適した立地であるかどうかが最大のカギ。

駐車場のタイプも選ぶことができるので、交通量の多い道路に面した土地であればコインパーキング、少し奥まった立地ならば月極駐車場とするのが一般的です。

こちらもうまく行えば15%以上の実質利回りも期待できるので、良い立地をお持ちの方にはぜひともおすすめですよ。

上級者向けの小口化不動産投資やアパート・マンション経営

上級者向けの不動産投資についても見ていきましょう。ある程度大きな予算や詳しい知識が必要となりますが、うまくいけば高いリターンも期待することができますよ。

所有権が得られる「小口化不動産投資」

たとえばビルやショッピングモールなど、高額な不動産への投資を個人で行うのは非常に難しいものです。

そこで、そうした大規模な不動産への投資資金を少しずつに分け、多くの投資家から集めて行うのが「小口化不動産投資」になります。

先ほどご紹介した不動産投資信託のREITと似たような印象を受けるかもしれませんが、「小口化不動産投資」では特定の不動産のために投資し、実際に不動産の所有権も取得できる点で違いがあります。

ただし小口と言っても1口の金額はなかなか大きく、安いものでおおよそ100万円前後。とはいえ以前までは1口で億を超えるものが主流だったようで、これでもかなり抑えられたようですね。

また投資先の情報を集めたり判断するのが少々難しいため、不動産の知識に精通した方向けと言えそうです。

ローンが必要になる「アパート・マンション経営」

一つの土地で多くの入居者を集められる「アパート・マンション経営」ですが、こちらもどちらかと言えば上級者向け。

その理由としては戸建て住宅を建てるのに比べ膨大な建設費が必要となるところにあり、大抵の場合は高額のローンを組まなければ、アパートやマンションは所有することができないでしょう。

ですがその点をクリアすれば多くのメリットも。戸建ての賃貸と比べて空室のリスクは少なく、多くの入居者を集められるため収入は高額となる傾向にあります。

収入が安定してくればさらに複数のマンションやアパートを所有し、ゆくゆくは不労所得で生活することも夢ではないでしょう。

不動産投資で儲かるためのポイント

不動産投資では儲かるために押さえておきたいポイントがいくつかあります。ここでは、そうしたポイントについて学んでいきましょう。

どの方法でも楽観視をしないでリスクの管理

ここまで、さまざまな不動産投資についてご紹介してきましたが、どの方法を選ぶにしてもしっかりとリスク管理をしておかなくてはなりません。

ローンを組んでいる方が気を付けなくてはならないのが金利の変動。経済情勢によっては、借り始めた時からいつの間にか倍近くまで金利が上昇することもあるため、あまりに借金の割合が多いとローン地獄に陥る可能性も。

一般的に、借入割合を40%以下に保つことができれば多少金利が変わっても不動産の収入で余裕を持って返済していけるとされているので、この割合を目安としましょう。

また入居者の現れない空室リスクや、地震大国の日本では災害リスクもあります。それにはあらかじめ不動産の立地を熟慮することが何より大切ですので、購入前にはしっかりと検討するようにしてくださいね。

経済状況を予想して不動産投資

どうしても投資を行うと目先の利回りが気になりがちですが、それだけに騙されないよう注意が必要。

今現在は利回りが高くても、数年、数十年後にそうであるかはわからないものです。なので投資先の物件だけでなく、地域全体の状況などもチェックしておくようにしましょう。

インフラや公共・商業施設の数など総合的に見て、将来も含めて立地が恵まれているかを判断することが大切です。

専門家を味方につける

不動産投資で儲けるためには、やはり専門家の力があれば百人力。と言ってもなかなか周囲にそうした人物がいる方は多くないと思われます。

そこで、投資を行う際の不動産会社選びに力を入れるようにしましょう。良質な会社を選べば、情報収集や融資の交渉などあらゆる面でフォローしてもらえるため、スムーズに不動産投資を進めていくことができるでしょう。

不動産投資をするときの注意点

思わぬリスクや税金など、不動産投資でも注意しなければならないことは色々。最後にそうした注意点を頭に入れることで、不動産投資に失敗しないように知識を付けておきましょう。

個人での不動産の転売は税金で不利

将来どこが値上がりするかなど不動産の知識を勉強し、転売をして利益を上げたいと考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ですが個人での不動産の転売を行う場合、少々税金で不利となってしまうので注意してください。不動産の転売利益を得ると譲渡所得による税金が発生するのですが、ここでは長期譲渡所得税より高い「短期譲渡所得税」が課せられることに。

しかしこれが法人であれば、会社の利益で計算されるため税金を抑えやすく、不動産転売は起業されている方が有利となっているようですね。

2022年に地価が暴落する可能性

2022年という近い将来、地価が暴落する可能性があることはご存知でしたか?

その理由は”首都・関西・中京”といった三大都市圏特定市の市街化区域にある農地にあり、2022年になると税制面で優遇を受けられる「生産緑地」の指定が切れてしまうのです。

そのため、それを機にこうした農地がマンション・アパートなど宅地へと転用されることが相次ぎ、都市圏に一気に大量の宅地が供給される事態に陥るのではないかと危惧されています。

そうなれば需給バランスから、現在よりも地価が暴落する可能性があるため、これは無視できない問題となっているのですね。

しかし政府が法改正による緩和を試みていたり、都市圏における農業ビジネス拡大といった動きもあるため、必ずしも暴落が起こるとは限りません。

ですがこれから不動産投資を始めたいと考える方は、こうした可能性も頭の片隅に入れておくようにしてくださいね。

まとめ

今回は不動産投資は儲かるのかについて、初心者向け~上級者向けまでさまざまな投資をもとに解説してまいりました。

比較的簡単なREITやワンルームマンション投資から、お馴染みの駐車場投資やアパート・マンションなど色々なものがありましたが、実践してみたいと思う投資はありましたでしょうか?

ただしどの不動産投資を行うにしてもリスク管理は重要。自分でできる対策の他、専門家も味方に付けることができれば間違いありませんね。

興味を持たれた方はまずは今現在持っている資産を勘案しながら、是非とも儲かる不動産投資への一歩を踏み出してみてください!